毛衫之乡一商场被质疑垄断经营,国贸名品港强迫商户“重男轻女”

“本来请的是一个保姆,却没想到保姆不仅当家作主,还要暴力限定主人的正常行为。”在全国全面优化营商环境、浙江响应国家政策实施共同富裕的背景下,不久前这一幕发生在素有中国毛衫之乡美誉的浙江桐乡濮院镇。在该镇最知名的毛衫交易市场国贸名品港,几个月前由于物业的阻拦、断电等强制行为,导致该市场二层的近百户毛衫经营者至今无法自主经营,加之疫情影响,他们的生存愈加陷入困顿。

“价值提升”,美好前景引来众多商户青睐

濮院曾是中国历史上著名的“江南五大镇”之一,同时也是名扬海内外的“中国濮绸”发源地。1988年,濮院镇一批有识之士共同出资,在镇区南侧公路旁建造了占地4300多平方米的50多间营业用房,形成了毛衫交易市场,此举揭开了开发建设濮院毛衫市场的序幕。经过30多年的拼搏发展,濮院镇已发展成为全国最大的毛衫集散中心和全国毛针织服装生产基地,毛衫交易量占全国总量的60%以上。

作为当地最知名的高端毛衫交易市场之一,国贸名品港就位于濮院镇核心地段,营业面积近8万平方米,系五层综合性商贸大层,每层110多套,每套为60至110平方米。当时的构想是,1至4层为毛衫经营区域,5层整层为商务服务配套区域。国贸名品港与28层的国贸大酒店构成濮院国贸中心,是当地的地标性建筑与交易市场。

“运营管理”曾是国贸名品港招商的口号,并把它当作“价值提升的源头”而紧抓不放。除了对外宣传优越的位置、舒适的环境、完备的物业……这些数得出的强势“硬件”之外,还有其主导“精品意识”的经营理念和“软性环境”的充分打造。当时的宣传资料显示,国贸名品港既不是传统意义上的批发市场,也不是狭义上的普通商业流通市场,而是一种专业服务中枢,是新型的商业贸易环节的集群服务平台,实现了由简单的产品提供商到现代的服务提供商的转变。

基于当时领先的商务服务配套与经营理念,2008年建成后,国贸名品港1至4层450多个门店以高出周边近1/3的价格全部出售给致力于美好未来的数百家经营户,尤其是1层、2层的业主,价格高企。

谁有权决定国贸名品港五层业态的布局与变更?

为了有序经营,开发商与业主达成协议:1层至4层为毛衫经营区域,其中1层为综合男装系列,2层为精品男装,4层为精品女装系列,4层为羊绒系列;5层为商务服务配套区域。2008年桐乡市濮院国际贸易中心管理有限公司签署的《经营管理公约》),该公约第三十条注明,待业主委员会成立,新规约制定后,原公约失效。

由于受电商冲击以及消费习惯的变化,男装毛衫行情2017年起开始下滑,首当其冲是羊绒衫。于是,4层的羊绒衫商户率先转型,经营范围由“羊绒系列”变更为羊绒与时尚女装区。有业主向记者反映称,开发商首先撕毁了自己的约定,2012年看到男衫生意兴隆,于是将5层分隔成90多个门店,全部出租销售男衫。2014年1月,《国贸名品港业主管理规约》签署实施,规约中并没有出现对业态布局的文字内容。业主推测,或许是因为开发商的商务服务配套区域早已改为销售男衫的缘故。

据2层多名业主介绍,改营女衫的商铺,尤其是今年的租金高达80至120万元,而1至2层继续经营男衫的商铺,年租金才十几万元。开发商看到经营女衫有大利可图,也将5层90多个门店全部改经女衫而高价出租。上述变更通过2017年1月3日召开的国贸名品港业主委员会会议纪要予以明确:“将4至5层的业态更改为:4层为羊绒与时尚女装区,5层为时尚系列女装区。”有业主认为,貌似程序合规的会议纪要,其实根本不合法,因为根据《民法典》第278条,业委会无权作出这样的决定。这个会议纪要就此埋下了日后纷争的矛盾点之一。

随着电商冲击的加剧以及受疫情严重影响,男装经营举步维艰。从商铺层面租金可以体现二者行情的差距:由于女装行情日趋看好,3至5层商铺的年租金远远高出地理位置原本更好的1至2层商铺年租金的七八倍。甚至出现了2层业主自己买的商铺因不让经营女衫被迫关门,只能以116万元一间的年租金去开发商那租了5层两间门店经营女装。原设定经营男装的1至2层的220多家商户,不少也想转型兼营女装,但不曾想遭到了国贸物业的非和平手段压制。

有打砸抢行为的国贸物业注册资金只有两元

根据二层业主提供的《国贸名品港物业服务合同》,该合同载明服务期限自2017年1月1日起至2021年11月6日止,也已经过期。该合同信息与业委会一季度会议纪要信息比对,也有不小的出入。另外,2层业主称业委会还存在涉嫌造假的问题:2017年1月3日根本没有开过业主大会,准确地说,召开的是业主代表大会,只有七人,不能代表全体业主的权益。

据记者了解,成立于2016年12月20日的桐乡市国贸物业管理有限公司(以下简称国贸物业),注册资金只有2元,零认缴出资,经营范围:物业管理,房屋出租,酒店管理。据业主反映,国贸物业是由国贸名品港开发商组建,为了阻止一至二层的商户“擅自”经营女装,自今年8月4日起,上演了大打出手的武行戏。这一天他们组织了100多名戴红袖章的人员,手持盾牌、防暴钢叉等器械,威逼商铺展示摆放的女衫自动下架,如不遵从就被强行收走,并持续对国贸名品港市场二层的20多家毛衫门店商户,实施多次“勒脖子,抢劫,停电”等行为,导致多名业主受伤,数百件毛衫女装被抢,二十几家毛衫门店被拉闸断电。

据在现场目睹整个经过的一位不愿意透露姓名的商户介绍:“这些带戴红袖章的人冲进8236商铺打人抢衣服,8236商户儿子杨泽丰被打成轻微伤,衣服被抢走24件,损失9120元。后又冲进8235商铺,将8235商铺店员撞倒在地受伤,墙上被砸出一个洞。后又冲击8262商铺打人抢衣服,商户儿子沈斌强被打伤,当时未验伤,但民警有拍照,衣服受损65件,损失17100元。”

这位透露情况的商户告诉记者:“10月27日下午,已被断电85天的2层8236商铺,买了一台小型发电机准备自发电营业,国贸物业又上演了以非和平手段抢发电机一幕,导致女业主手指骨折,74岁男业主被撞倒地送进医院,而编号为8236、8277、8278、8270、8271等商铺从8月4日开始被断电至今。国贸物业是否有权采取暴力手段、强行断电等行为来阻碍业主的自主经营?”物业公司的暴力行为引发了二层商户的强烈不满。

国务院公布的《物业管理条例》(2018年3月19日修正版)第二条指出,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业公司不是对业主及其出租的合法经营权的限制与其拥有的商品的随便占有。2层业主认为物业公司的上述行为已经严重构成违法。

针对上述行为有关方面解释,国贸物业是依据双方的约定行使权利,以维护共同的利益;至于物业公司拉闸停电的行为,则是因为电网装总表到物业公司收费,再分装表到门店向分户收费,是可以拉闸断电的。

2层的业主认为这个说法非常荒唐,因为业主根本就没有与国贸物业的所谓约定。国贸物业员工的言行也让1至2层的业主重新审视约定的内容与变迁。这些业主认为,既然在2014年的规约对经营范围没有约定,那么就视为可以自主经营,如果严格按照2008年的公约,那么此后发生的四层和五层的业态变更就是违约。

不少1层、2层的商户疑惑不解的是:“为什么3层到5层能改,尤其是在疫情影响男装经营异常困顿的情况下,1层、2层却不能改?公约到底是在约束谁?难道仅仅只是约束1层、2层吗?物业公司切断业主门店电源,逼迫门店关门停业,等于是限制商铺的经营权利。”那么,物业有没有权力切断商铺电源呢?根据《电力法》及有关法律法规规定,国家采取直接供电制度,并不开放中间营运商供电。所以既不允许中间加价收取电费,也不存在物业公司可以断电的法律法规条款。

国贸名品港关联单位因用电违规被罚款30万元

桐乡市住建局主管部门物业管理中心的一位负责人明确表示:开发商不具有拉闸停业主电的权力,而物业公司是服务公司,更没有拉闸停业主电的权力。而且该配电房不动产登记的是层共财产,也就是2层不动产登记证的分摊面积图纸的业主共有。

记者了解到,为确保国家电价降价政策落实到位,把降价红利及时传导给终端用户,切实减轻小微企业和个体工商户负担,今年以来,浙江省市场监管部门持续开展转供电价格专项整治行动,11月19日公布了十大典型案例,其中第三个就是桐乡市雅道商贸有限公司、同为国贸名品港开发商老板因为转供电违规加价,累计多收电费648436.12元,被罚款30万元。

实际上,由于男装的经营环境恶化,濮院镇的其他市场近年来也纷纷变更业态,出现过商户抱着煤气罐成功维权的事情。例如旁边的童装市场,曾于2019年改为女装市场;三区国道边的男装街也改成女装街市场;原经营布料与辅料的轻纺城,2层、3层改成了毛衫电商批发市场。而国贸名品港1至2层的众多商户遭遇经营受阻之后,为了保护自己的合法权益,分别向濮院镇、桐乡、嘉兴有关部门反映情况,但是断电的问题始终没有得到解决。截至发稿,浙江省桐乡市濮院国贸名品港2层多家门店被国贸物业拉闸断电已经4个月。

浙江省一位原高级检察官认为,该物管公司制造不稳定因素,导致群访事件发生,雇佣实施非和平手段抢夺商铺经营的女衫,显然为黑恶势力行为。国贸物业拉闸断电既无权也不合法。因为电是代表国家电网直接供电,不存在供电中间商,也不是物业公司的自发电,《物业管理条例》规定得很清楚,就是代理收费的服务关系,随意切断国家电网供电来强制处理民事纠纷,与法不符。拉闸断电导致关店停业,就是构成破坏生产经营罪。该检察官强调,“有关政府与公安机关不能视若无睹,更不能成为保护伞。”

《物业管理条例》第三条指出,国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。尽管濮院国贸名品港的国贸物业与商铺业主签订的物业管理服务合同已过期近一个月,但国贸物业至今仍然在行使着自己过期的权力。(吴军)

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